09.11.2024 - Die Rheinpfalz -
Was hilft gegen Leerstand?
Interview: In Rheinland-Pfalz stehen 100.000 Wohnungen leer, gleichzeitig suchen viele Menschen verzweifelt nach einer passenden Bleibe. Könnte man die Suchenden und die Wohnungen nicht zusammenbringen? Immobilien-Markt-Forscher Alexander Schürt macht da wenig Hoffnung. In Deutschland stehen laut der jüngsten Zensus-Erhebung 1,9 Millionen Wohnungen leer. Die Baubranche spricht davon, dass 0,8 Millionen Wohnungen fehlen. Genügend Wohnraum gibt es also, oder? Das Problem ist, dass Nachfrage und Angebote oft an unterschiedlichen Orten sind. In Städten und im Umland dieser wachsenden Städte ist die Nachfrage sehr groß. Die Menschen ziehen dorthin, weil es Arbeitsplätze und Ausbildungsmöglichkeiten gibt. Und auf der anderen Seite haben wir ländliche Räume, wo diese fehlen, die Jüngeren wegziehen und die Älteren bleiben. Dadurch ergibt sich diese Diskrepanz: Auf der einen Seite haben wir Räume mit einem hohen Druck auf den Wohnungsmärkten, wo die Immobilienpreise und Wohnungsmieten in den letzten Jahren sehr stark gestiegen sind, auf der anderen Seite haben wir Räume, in denen die Leerstandsquoten sehr hoch sind, weil dort die Nachfrage fehlt.
Es ist also schwer, Angebot und Nachfrage zusammenzubringen? Richtig. Weil es soweit auseinander liegt. In den letzten Jahren gab es zwar eine stärkere Bewegung in Richtung ländlicher Räume und Umlandregionen, weil die Preise in den Städten so stark gestiegen sind und sich viele Familien nicht leisten konnten, dort zu wohnen. Aber das geht nur soweit, wie das auch mit den Jobs zu vereinbaren ist. Mit der zunehmenden mobilen Arbeit ist die Distanzschwelle zwar etwas geringer geworden, nichtsdestotrotz hängen da auch noch andere Infrastruktur-Faktoren dran wie Schulstandorte, die medizinische Versorgung, schnelles Internet und Aspekte des täglichen Bedarfs. Und: Es gibt viele Leute, die nicht mobil arbeiten können. Es hat zwar sicherlich eine Erweiterung des Radius’ gegeben, aber für die Orte, die abseits der Zentren liegen, ist es oft eben doch schwierig, dort Bevölkerung hinzubekommen.
Was könnte man machen? Man müsste Zuzugsanreize schaffen, zentral hierfür sind Arbeitsplätze. Es ist dann aber auch wichtig, dass die Infrastruktur erhalten bleibt oder ausgebaut wird, zum Beispiel Schulen, soziale und kulturelle Einrichtungen oder Einkaufsmöglichkeiten gegeben sind, um Fachkräfte anzuziehen. Es besteht eine enge Wechselbeziehung zwischen Arbeitsmarktentwicklung und Zuzügen von Haushalten. Deswegen ist es ja so schwierig, beides zu entwickeln, weil eben beides in den Räumen benötigt wird.
Gibt es Regionen auf dem Land, wo es geklappt hat, durch Firmenansiedlungen Leerstand zu bekämpfen? Im Umland von Berlin haben wir zum einen die Ansiedlung großer Firmen wie Tesla, die für Bevölkerungszuzug gesorgt hat, zudem sind dort auch Zuzüge aus Berlin zu beobachten.
Einige Kommunen weisen jetzt noch schnell Baugebiete aus, weil sie es auf lange Sicht nicht mehr dürfen. Denn die Planer-Devise in der Region ist: Verdichtung der Ortskerne statt Ausweisung neuer Baugebiete. Halten Sie die Bauland-Verknappung für richtig? Wir beobachten, dass es manchmal diese Parallelität gibt: in Innerortslagen stehen Objekte leer und am Ortsrand wird neu gebaut – das ist der so genannte Donut-Effekt: Im Inneren höhlt es sich aus, dafür werden außen Flächen neu versiegelt und neue Infrastruktur geschaffen. Häufig entsprechen die Gebäude, die in den Orten leerstehen, nicht der Nachfrage: Der Zuschnitt der Gebäude, Größe und Lage passen nicht und es müsste recht viel investiert werden, um sie wieder in einen bewohnbaren Zustand zu bringen. Von daher macht es Sinn, die Baulandausweisung einzuschränken, wenn es einen Immobilienbestand gibt, der zur Verfügung steht. Für Menschen, die Immobilien erwerben wollen, gibt es Förderprogramme von Kommunen, Ländern und dem Bund.
Das Problem ist doch aber, dass diese Häuser oft in einem erbärmlichen Zustand sind, die Besitzer sie aber auch nicht verkaufen wollen. Es ist sicherlich ein Problem, die Eigentümer dazu zu bringen, in ihre Immobilien zu investieren, wenn sie keine konkreten Absichten in diese Richtung haben. Und die älteren Immobilienbesitzer haben oft aufgrund der damit verbundenen Belastungen und der notwendigen finanziellen Mittel vielleicht auch gar nicht die Möglichkeit, noch viel in die Immobilien reinzustecken, um sie dann auch wieder bewohnbar zu machen. Manche wollen vielleicht auch einfach ihre Ruhe haben oder haben schlechte Erfahrungen mit Vermietungen gemacht. Es ist schwierig, das politisch in den Griff zu bekommen. Man kann die Eigentümer ja nicht überall dazu verpflichten.
Manche Städte versuchen es trotzdem, dort müssen sich Eigentümer von Wohnungen rechtfertigen, wenn sie länger als ein halbes Jahr nicht vermieten. In Landau fehlen 500 bis 1000 Wohnungen, 926 stehen laut Zensus leer. Hausbesitzer sollen sich bei der Stadt zurückmelden und Auskunft über leerstehende Wohnungen geben. Melden Sie sich nicht, werden Zwangsgelder angedroht. Gibt es denn Erfahrungen aus anderen Bundesländern, wo es schon länger solche Zweckentfremdungssatzungen gibt, ob sie etwas bewirken? Da fehlen uns leider die Hintergründe. Wir haben bisher noch keine näheren Informationen dazu gesammelt. Aber grundsätzlich gilt: In angespannten Märkten gibt es Maßnahmen wie die Zweckentfremdungsverordnung, weil dort der Druck auf den Wohnungsmärkten so groß ist.
Halten Sie es für richtig, Leute zur Kasse zu bitten, die Wohnungen nicht dem Markt zur Verfügung stellen? Da schlagen zwei Herzen in mir: Wenn man sieht, wie angespannt die Märkte sind und wie lange Menschen passenden und bezahlbaren Wohnraum suchen, kann ich schon verstehen, dass man politisch aktiv wird. Im Grundgesetz steht im Artikel 14: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“ Auf der anderen Seite hat die selbstbestimmte Nutzung einer Immobilie natürlich auch eine große Bedeutung. Die politische Abwägung ist hier nicht einfach.
Pirmasens hat eine Leerstandsquote von 10 Prozent, es ist die höchste bei den Städten in der Pfalz. In Ostdeutschland hat man viele leerstehende Häuser abgerissen. Raten Sie Städten mit so hohen Leerstandsquoten zum Abriss? Es hängt ganz von der individuellen Situation ab. Einerseits ist die Frage zu beantworten, wem die Objekte gehören, andererseits stellt sich die Frage, auf wen die Kosten dann zukommen. Früher oder später bewirkt Leerstand auch Kosten, wenn es um die Objektsicherung geht. Und wenn die Eigentümer nicht mehr greifbar sind, sind das Kosten, die auf die Kommunen zukommen, damit keine Gefahr von den Häusern ausgeht. Leerstand ist dann ein besonderes Problem, wenn er konzentriert vorkommt, dann hat das etwas stadtbildprägendes und kann sich verstärken. Dann wird so ein Bereich noch unattraktiver. Und wenn klar ist, dass aufgrund der Zustände der Objekte eine Nutzung nicht mehr realistisch ist und es keine Nachfrage gibt, kann es sinnvoll sein, dass man einen Rückbau vornimmt, um das Ortsbild wieder attraktiver zu machen. Pirmasens hat mit 10 Prozent schon einen hohen Leerstandsanteil. Da kann es natürlich auch sinnvoll sein, hier und da über Rückbau nachzudenken. Interview: Kathrin Schnurrer
Zur Person
Alexander Schürt ist als Projektleiter beim Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung in Bonn tätig, das auch das Bauministerium berät. Der 48-jährige Geograph befasst sich seit gut 20 Jahren mit Wohnungs- und Immobilienmärkten.
Mi 27.11.24 Leserbrief
Zum Artikel „Was hilft gegen Leerstand“ vom 9. November.„Starker ÖPNV hilft gegen Leerstand“(...) Ein Mittel, das in begrenztem Umfang sowohl der Landflucht als auch der Wohnungsnot entgegensteuern kann, ist eine Verbesserung des ÖPNV. Hierzu bedarf es (...) schneller, direkter Nahverkehrsangebote, die es der Bevölkerung im ländlichen Raum ermöglichen, sowohl der oft vorhandenen Heimatverbundenheit Raum zu geben, andererseits aber unter vertretbaren Belastungen den beruflichen und sonstigen Erfordernissen (...) Rechnung zu tragen. Ein Beispiel stellt (...) die Süd- und Südwestpfalz dar, der seit langem eine (...) schnelle, durchgehende Schienenverbindung auf der Achse SB-ZW-PS(Nord)-LD-KA fehlt. Vor 2015 hat der damalige Verkehrsminister Hering das Ziel eines Regionalexpress-Konzepts propagiert, das Verbindungen zu den Oberzentren der benachbarten Bundesländer schaffen sollte. Zehn Jahre später ist der Kreis Südwestpfalz mit den kreisfreien Städten Pirmasens und Zweibrücken immer noch ohne Aussicht auf eine zeitgemäße Anbindung vor allem an den Ballungsraum Karlsruhe. Wenn sogar der Individualverkehr (...) keine ausreichende Verbindung darstellt, ist eine solche RE-Linie auch im Vergleich mit anderen Landesteilen überfällig. Dabei stellt die schnelle, direkte RE-Verbindung das Rückgrat in einer Mobilitätskette von Individualverkehr und dem sehr dichten und leistungsfähigen ÖPNV im Ballungsraum dar. (...) Dieter Franck , Zweibrücken